S’attaquer à la crise de l’abordabilité du logement au Canada

Ce billet présente des résultats du programme national de recherche sur l’opinion publique de Data Sciences. L’abordabilité du logement est devenue une préoccupation majeure partout au Canada. Locataires comme propriétaires ont vu leurs coûts de logement grimper sans arrêt, et bien des gens se demandent comment on en est arrivé là et ce qu’on peut faire pour rendre le logement plus abordable. Les spécialistes et les analystes évoquent plusieurs facteurs liés entre eux, dont un manque chronique d’offre de logements, la financiarisation et la spéculation sur le marché immobilier, des règles de zonage restrictives et de longs processus d’approbation, et un manque général de logements abordables. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime que le logement était abordable pour la dernière fois en 2003 et 2004. Au moment d’écrire ces lignes, des prix records et des taux hypothécaires élevés mettaient l’accès à la propriété hors de portée de nombreux ménages de la classe moyenne, alors que la hausse des loyers dans les grands centres comme Vancouver et Toronto, et autour de ceux-ci, réduisait les options des ménages à revenu moyen ou faible.

Dans ce contexte, nous avons mené en mars 2023 un sondage en ligne représentatif à l’échelle nationale auprès de 1 000 personnes au Canada, pour comprendre ce que la population pense de l’abordabilité du logement et quelles politiques elle juge les plus efficaces.

La plupart des gens s’inquiètent au moins un peu de pouvoir payer leur logement, surtout les jeunes locataires Interrogées sur leurs coûts de logement, 59 % des personnes sondées se disaient assez ou très inquiètes de pouvoir les assumer au cours de la prochaine année. Cette inquiétude dépend beaucoup de l’âge et du mode d’occupation (propriétaire ou locataire). Par exemple, chez les propriétaires de 50 ans et plus, qui ont beaucoup plus souvent remboursé leur hypothèque, l’inquiétude était nettement plus faible que la moyenne (45 %), alors qu’elle était un peu plus élevée chez les propriétaires de moins de 50 ans (63 %). Chez les locataires, elle dépassait un peu la moyenne chez les plus âgés (64 %) et touchait les trois quarts des plus jeunes. Dans l’ensemble, la hausse des coûts pèse sur les locataires comme sur les propriétaires, mais l’inquiétude est la plus forte chez les jeunes locataires.

Devant ces inquiétudes, les politiques qui s’attaquent vraiment à l’abordabilité du logement prennent de plus en plus d’importance. Tout le monde ne s’entend toutefois pas sur les plus efficaces. Les opinions dépendent de la perception des causes, de la place occupée sur le marché du logement et, forcément, des convictions politiques de chaque personne. Notre but n’est pas de juger quelles politiques sont les meilleures, mais de comprendre lesquelles sont les plus acceptables pour la population, et de savoir qui les soutient.

Peu de gens s’opposent à la densification des secteurs zonés pour les maisons unifamiliales

Le zonage unifamilial revient souvent dans les débats sur l’abordabilité du logement. En général, ces règles limitent ce qu’on peut construire sur un terrain aux maisons unifamiliales, ce qui exclut d’autres types de logements, comme les duplex, les maisons en rangée et les appartements. Pour bien des gens, ce type de zonage préserve ce qu’ils apprécient dans leur maison et leur quartier : le caractère, la qualité de vie, les cours et les jardins, l’intimité. Les personnes qui s’y opposent soutiennent plutôt qu’il fait grimper les coûts en limitant l’offre de logements, surtout là où la demande est forte. D’autres soulignent aussi l’étalement urbain, la dépendance à l’automobile, la ségrégation et les effets négatifs sur l’environnement. Comme les maisons unifamiliales représentent plus de la moitié des logements au Canada, nous avons demandé si les gens appuient des changements aux règles de zonage unifamilial pour permettre plus de densité. La plupart des gens n’ont sans doute pas beaucoup réfléchi à la réglementation de l’usage du sol, et une part importante des personnes sondées (31 %) est neutre ou incertaine (surtout les plus jeunes et les locataires).

Le groupe le plus nombreux (44 %) appuierait toutefois un assouplissement du zonage unifamilial pour permettre plus de densité, alors que seuls 25 % s’y opposent. Fait intéressant, les personnes qui vivent dans une maison individuelle appuient le changement autant que celles qui vivent en appartement. Elles sont toutefois moins souvent neutres, ce qui veut dire qu’elles s’y opposent aussi un peu plus souvent.

Même si le zonage relève habituellement des municipalités, les gouvernements provinciaux s’en mêlent de plus en plus. Au moment d’écrire ces lignes, la Ville de Victoria avait adopté sa Missing Middle Housing Initiative, qui remplace le zonage unifamilial et permet plusieurs logements par terrain, et la Colombie-Britannique préparait sa propre loi pour permettre de 3 à 4 logements sur les terrains traditionnellement unifamiliaux. Quand nous avons demandé qui devrait avoir le plus de pouvoir sur le zonage unifamilial, la plus grande part des personnes sondées (37 %) a répondu les municipalités, et 23 % ont dit que ce devraient être les personnes qui habitent les quartiers visés. Relativement peu de gens confieraient ce pouvoir aux paliers supérieurs, mais les moins de 35 ans nommaient plus souvent le gouvernement fédéral (21 %) ou provincial (23 %).

Interdire l’investissement immobilier étranger est jugé efficace, interdire la location à court terme, moins Modifier le zonage unifamilial pour permettre plus de densité n’est qu’une des nombreuses politiques qui visent, directement ou non, l’abordabilité du logement. Aucune politique ne peut à elle seule régler le problème, et tout le monde ne s’entend pas sur les plus efficaces. Nous avons donc présenté aux personnes sondées une liste aléatoire et répétée de politiques, certaines déjà en vigueur dans une certaine mesure et d’autres seulement proposées, en leur demandant lesquelles sont les plus et les moins efficaces.¹ Nos résultats indiquent que certaines politiques sont jugées plus efficaces que d’autres. Dans l’ensemble, interdire aux investisseurs étrangers qui ne vivent pas au Canada d’acheter des logements est jugé la politique la plus efficace. Cette politique est en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Les personnes sondées étaient environ 7 % plus susceptibles de la choisir que les 8 autres. Des spécialistes doutent toutefois que l’investissement étranger soit un moteur important de la hausse des prix ; en Ontario, par exemple, seules 3,4 % des propriétés résidentielles appartiennent à des non-résidents. La deuxième politique la plus populaire est le contrôle des loyers lié au logement : rattacher le loyer au logement plutôt qu’à la personne locataire, pour que les propriétaires ne puissent pas l’augmenter quand les locataires changent. Cette politique, absente de la plupart des provinces et territoires à quelques exceptions près, fait l’objet de vifs débats. Les personnes qui la défendent soutiennent généralement qu’elle aide les locataires en décourageant les évictions et les fortes hausses de loyer entre deux baux, alors que celles qui s’y opposent affirment qu’elle empêche les propriétaires de couvrir la hausse de leurs coûts et pourrait nuire aux locataires à long terme en freinant la construction de logements locatifs. Une politique moins contestée, permettre plus de logements accessoires dans les maisons, arrive au troisième rang. Plusieurs politiques se situent au milieu, dont la suppression de certaines taxes et de certains frais pour les promoteurs qui construisent des logements abordables, des prêts sans intérêt aux locataires qui risquent l’éviction, l’exonération de l’impôt sur le gain en capital à la vente de sa résidence principale et des mesures pour décourager la revente rapide de propriétés.

Une taxe annuelle de 5 % de la valeur d’une propriété imposée aux propriétaires qui laissent leur résidence secondaire vide, une politique en vigueur à Vancouver, est jugée un peu moins efficace.

Fait à noter, la population québécoise jugeait plus souvent efficace l’interdiction de la location à court terme. Peu après notre sondage, un incendie mortel dans un immeuble du Vieux-Montréal, où plusieurs locations illégales à court terme auraient été exploitées, a attiré davantage l’attention sur ce type de location. Comme notre sondage a précédé l’incendie, la population québécoise, et surtout montréalaise, pourrait depuis être encore plus favorable à des restrictions. ¹ Cette méthode de sondage est souvent appelée « MaxDiff » (Maximum Difference Scaling) ou la méthode du meilleur et du pire (Best-Worst Scaling). Nous avons calculé la probabilité de choisir une politique plutôt qu’une autre avec un modèle logit à paramètres hiérarchique bayésien.

Il n’y a pas de solution unique, mais comprendre l’opinion publique peut orienter les politiques Dans une certaine mesure, notre sondage confirme ce qu’on savait déjà : bien des gens au Canada s’inquiètent de pouvoir payer leur logement. Ce qui est moins clair, c’est quelles politiques la population juge les plus efficaces. Dans l’ensemble, nous constatons peu d’opposition à plus de densité dans les secteurs traditionnellement unifamiliaux, ce qui pourrait aider à augmenter l’offre. L’interdiction de l’investissement immobilier étranger est jugée parmi les plus efficaces, et celle de la location à court terme, moins efficace. Au bout du compte, le logement touche les compétences municipales, provinciales et fédérales, et exigera une coordination entre les trois paliers. Savoir quelles politiques sont les plus acceptables pour la population, en plus d’étudier les meilleures pratiques ailleurs, peut éclairer les responsables des politiques publiques dans la recherche de solutions.

Méthodologie

DS a mené un sondage en ligne représentatif à l’échelle nationale auprès de la population canadienne (N = 1 000) en mars 2023.